房地产项今朝期手续非常冗杂，触及计划局、建委、发改委、疆土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等浩瀚部分；

　　第8步：拜托招招标代办署理公司完成设想招招标，收回中标告诉书，获得计划局的“设想招招标存案回执”。

　　第12步：获得计划局的“钉桩告诉单”，拜托测绘院钉桩，获得“钉桩功效告诉书”。点这免费下载施工手艺材料

　　工程计划答应证是计划审批的最初一道手续，拿到后便可到疆土局打点地盘证，到建委打点完工证，此证意义严重，为凡是所说所的五证之首（五证为：工程计划答应证，地盘证，完工证，贩卖证，房产证），前期审批不出不对，至此已无太大牵挂，假如办不下来，多数是之前某道手续有成绩，出了后遗症，或是政策突变，停息审批。

　　检查设想计划从前为计划审批一项内容，后精简审批环节时打消，打消后惹起诸多成绩，后又规复，今朝不属行政答应事项，建立单元“志愿”请计划局供给手艺指点。

　　检查内容和尺度次要是看计划能否在依照规规定见书的请求停止设想，同时能否又契合各项修建设想标准，间距、遮挡、退线、日照、出进口、面积、高度、容积率、笼盖率、绿化率、代征地、门路交通、消防能否契合请求。

　　规规定见书是从前“计划要点”和“计划前提”两步审批的二合一，分“规规定见书（前提）”和“规规定见书（选址）”二种，此中内容是对拟建修建性子、地位、体量高度、面积巨细等一切目标的商定和承认，自有效地项面前目今发“规规定见书（前提）”，新征用地项面前目今发“规规定见书（选址）”。

　　规规定见书为一个项目可否建立的决议性文件，有了它当前一切环节的审批实际上不会再有大的成绩，审批尺度有二个：一是看建立请求能否与控规分歧，二是看所建项目能否为政策许可。第一条简朴，第二条有点庞大，哪些项目让建，哪些项目不让建，差别单元差别的建立内容审批标准尺度不太一样，有总的准绳，又需求一事一议。

　　城区每寸地盘的用地性子均已肯定，并且每块地的高度、容积率、绿化率、密度、计划路网地位等各项次要目标也已肯定，近郊区县州里范畴也根本云云，假如建立单元的拟建物性子与控规中的地盘性子不符，则建立申请100%不会获得核准，两种处理法子，或改动建立内容，或申请改动地盘性子。

　　“地盘性子”有几层寄义：一是指是国有地盘仍是个人地盘，二是指该幅地盘许可做甚么用、建甚么项目，此处地盘变性指的是第二条。

　　今朝计划局对项目停止计划审批的根据是控规，若建立请求与控规不符，则计划审批没法停止，处理法子之一是建立单元按控规请求停止建立，法子之二是向当局申请对现行的地块控规停止调解。

　　当局为保护都会计划的庄重性和不变性，不赞成调的时分要多于赞成调的时分，且标准掌握无量化尺度，但总的准绳是：

　　控规调解没法定打点工夫，耗时吃力，法式庞大，触及部分职员浩瀚，最初需报市当局核准，申请单元要提早故意理筹办。

　　在报行政构造审批之前，房地产开辟公司应打点好地盘出让手续，拜托有天分的勘测设想院看待建项目停止研讨并建造陈述书,应附有具体的计划设想参数和结果图，并落实充足的开辟资金。

　　3、公安消防支队、公安支队、教诲局、水利局、局、环保局、园林局、文明局对建立工程相干专业内容和范畴停止检查。

　　9、建委按照施工图设想文件检查机构收回的《建立工程施工图设想文件检查陈述》，发放《建立工程施工图设想文件检查核准书》。

　　4、计划部分对变动部门的计划设想弥补批准计划设想前提，在建立单元交纳有关规费后，核发《建立工程计划答应证》（副本）。

　　2、建立方对工程停止发包，肯定施工步队。招标类工程经由过程招标肯定施工步队，非招标类工程间接发包。

　　由房地产办理部分打点预售注销，核发《商品房预售答应证》。 开辟企业申请打点《商品房预售答应证》该当提交以下证件（复印件）及材料：

　　（3）按供给预售的商品房计较，投入开辟建立的资金到达工程建立总投资的25％以上，并曾经肯定施工进度和完工托付日期。

　　4、商品房预售计划。预售计划该当阐明商品房的地位、装修尺度、完工托付日期、预售总面积、托付利用后的物业办理等内容，并该当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　3、计划部分、市政部分、水利局、环保局、文明局、卫生局、公安消防支队、园林局和其他需求参与验收的部分，根据法令、法例、规章的有关划定对相干专业内容和范畴停止验收。计划部分按照上述部分和本部分验收状况核发《建立工程计划答应证》（副本）。点这免费下载施工手艺材料

　　4、建委综合各部分验收、检查定见，对契合考核尺度和请求的，出具建立工程项目完工综合验收存案证实；不契合尺度或请求的，作退件处置并请求限日整改。

　　以上几个阶段，需增长或削减的相干事项实时限，各地按照实践状况，会有差别的差别。各个法式的打点工夫，绝大部门都少于15天，普通在7天内。所需求的用度，因为相称部门属于处所免费，以是就不再明细列表，更况且相对房地产开辟所得到的利润，行政审批用度能够疏忽不计。

　　——不管你在各自的范畴内是何等的优良。你多是电子行业的巨擘，是收集经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只需你试图进上天产行业，你就要遵照这个行业的行规。任何试图改动现地产办理划定规矩；应战它的孪生“潜划定规矩”的人，城市遭到血一样的经验。在这个行业内里，要懂“端方”。

　　地盘证和建立用地计划答应证这两个证，加上计划要点批复，是进地产开辟的条件.可是,这几样工具支付的前后次第，十分的有学问。有经历的偕行，看到这几样工具的收回工夫，根本上就可以够判定出地块背后的故事。这三样工具触及到疆土部分和计划部分昙花一现的权利奋斗。（今朝我法律王法公法律也没有很好的标准这个成绩。）

　　地盘证由疆土部分颁布，是地盘权属证实，载清楚明了地盘用处及利用限期（只是载明）；建立用地计划答应证由项目地点地域计划部分颁布，是审定地盘用处及用地界限的法令根据；计划要点批复由计划部分颁布，是肯定地盘利用强度目标的法令根据，如容积率、修建密度、泊车位设置等请求；这些目标都要在这个批复里表现出来，包罗如今的强迫性小户型比例限定请求，也会在这个文件里表现出来。

　　普通来讲，一块地，必须要由计划部分审定计划要点，颁布了建立用地计划答应证（以下简称地规证）以后，才气支付地盘利用权证。这是必需的法式。由于疆土部分必需根据计划部分审定的地盘功用及地盘利用强度，才气计较出地盘出让金，才气在地盘证上载明地盘用处及年限。（私自变动地盘性子在我国事严峻的违法举动。）

　　但在理想中，许多处所的疆土部分在出让地盘的时分，底子不思索计划，间接就整块出让了。然后给人家办出商住用地地盘利用权证。这类让人没法了解的地盘出让形式曾一度十分流行。然后受让了地盘的开辟商，再去计划部分软磨硬泡，不管是修正计划也好，仍是底子没有计划都好，归正，我的地盘出让金是曾经交了，剩下的工作你计划部分得给我搞定。

　　我国正式搞地盘出让轨制是从1990年开端的，而以公然买卖的情势搞地盘出让，以至都只是从1997年才正式开端。北京第一块公然买卖的地盘，是到2000年以后才上市的。由于我国在这个成绩上缺少经历，在国际上也没有甚么可供鉴戒的形式。由于我国的房地产办理系统是全天下独占的。专家及学者们一样也想不出更好的地盘买卖形式。“都会计划”这个观点不断到如今都还没不得人心，更况且其时——不外不管怎样，这类地盘买卖形式如今曾经只是汗青了。

　　《中华群众共和国新城乡计划法》第三十八条：“——在都会、镇计划区内以出让方法供给国有地盘利用权的，在国有地盘利用权出让前，都会、县群众当局城乡计划主管部分该当根据掌握性具体计划，提出出让地块的地位、利用性子、开辟强度等计划前提，作为国有地盘利用权出让条约的构成部门。未肯定计划前提的地块，不得出让国有地盘利用权。”

　　以出让方法获得国有地盘利用权的建立项目，在签署国有地盘利用权出让条约后，建立单元该当持建立项目标核准、批准、存案文件和国有地盘利用权出让条约，向都会、县群众当局城乡计划主管部分支付建立用地计划答应证。

　　都会、县群众当局城乡计划主管部分不得在建立用地计划答应证中，私自改动作为国有地盘利用权出让条约构成部门的计划前提。

　　这四项险些是每个项目要开端的时分必须要搞的工具。十分的社会主义特征。不外这里也有些工具很风趣，与法令的干系也比力大，好比设立项目公司。这里要留意一下，母公司拍到的地盘，转到其全资设立的项目公司名下，按我法律王法公法律，不属于买卖。我再次夸大一下：母公司与其全资子公司之间的地盘流转，不属于买卖。因而，房地产公司能够随便设置项目子公司，在屋子卖完后再把它在实体上覆灭，只留下一个壳。这类操纵形式没甚么法令风险可言，十分的经济适用，（因而如今我国略微有点范围的房地产公司都停止如许的项目运作。）

　　再说立项，这个工具地道是方案经济时期留下的产品；立项次要考查的是项目标投资额及可行性。在今朝的市场里，可行性这个工具，当局是从政策上的角度来办理的。因如今各地因为市场经济的深度差别，以是在这个工作的办理上各地政策也不尽不异。有些处所根本上不太管，有些处所就管得十分严。立项与其他法式的（前后）干系并没有一个国度级的功课流程。比如近来国度的政策，请求先把情况评价搞了，再转头来立项。这是基于增强情况庇护增进可连续开展的思索。但在许多处所，环评的一项次要条件质料就是立项批文。立不了项底子做不了环评。在处所长处的驱动下；建立项目都在纷繁的上马中，你本人假如筹办这些工作，根本上都是间接去这些部分，比如去方案部分，就让他们给你保举可行性研讨陈述的体例公司，去环保局，就让他们给我保举情况评价陈述的体例公司，然后让这些公司卖力把这些手续办出来。只需你把体例用度略微给多点根本上就算OK了。

　　房地产开辟天分需求手艺含量，枢纽是专业手艺职员构造和搭建。如今这些专业手艺职员材料都联网了，想乱来建立部分根本上做不到，建立部分也不敢在这个工作上糊弄，由于任何人都能够上彀查到。

　　这个阶段各地的叫法纷歧样，比力多的叫“建筑性具体计划检查”。这个阶段就是检查小区的总平面计划图纸，也就是审一个小区的修建物都是怎样排的，每栋单体修建有多高，有多大，各栋单体修建之间怎样距离，间距是几，日照够不敷，总容积率是多大，有无超越划定的容积率，修建密度是几，收支小区的门路怎样摆设，是否是契合消防标准，等等，很严厉，也很专业。

　　在这里我要举例阐明一下，好比修建密度，就是修建物基底面积占全部小区面积的比例数。比如这个小区是1万平方米，有3000平方米的空中上有修建物，那末修建密度就是30%。这3000平方米的修建占地内里，有2000平方米是一个大型的排挤平台，排挤层下是泊车位，上面是空中绿化广场。如今，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算修建基底？你之以是限定我的修建密度，不过就是为了包管绿化嘛，保证住民的休闲空间嘛。如今我固然好象是在空中上建了工具，可是我这个工具顶上都是绿化啊，我的绿化没有削减啊，我的休闲空间没有削减啊，以是这个2000平方米不克不及算在修建密度内里。这类空中花圃型的排挤层到底要不要算修建密度的成绩，归正手艺标准没有限死，有没有穷的空间能够停止掌握计划上的“偷奸取巧”。

　　再举个例子：容积率，总修建面积除以净用空中积。也是看起来很简朴。可是放到理论中一看，甚么是净用空中积？从那里起算？是地道的地盘利用权证载的面积呢，仍是比这个面积大那末一点，不断到周边门路的门路中线去呢？这个工具底子说不分明，怎样算都行。把净用空中积一加大，总修建面积天然就水长船高。这也是能够谋求的处所。

　　其他的处所：比如消防通道的设置，高层修建周围必需设立环形消防车道。可是这么一搞，小区的绿化根本上就毁掉了。怎样办？设置那种隐形消防车道，上面种草连结绿化，就指着图纸说这就是一条消防门路。消防车道的载重量那是有十分严厉滴设想请求的，只需这类草地能承载得起消防车并在（设想）阐明中加以夸大，普通状况下仍是可行的。

　　考核总平面是全部开辟报建过程当中最有手艺含量的历程，这个历程普通都要2到3个月，常常都要和计划部分重复修正扯皮，往返磨，磨到单方都没了性情，才气通得过。险些没有见过能顺别扭当一次就可以经由过程总平面检查的。（我也没见过零缺点的总平面设想）只需故意，不管甚么设想院的总平面，那只需一挑起来，成绩都是一筐筐的。不是消防间距不敷，就是在不克不及开窗的处所开了窗，要末就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的协作怎样就缺少胜利个案？我在这里能够明白报告你，在冗长的施工、报建、融资、贩卖过程当中，有没有数次的台底买卖和私自勾通。再好的伴侣也会在这类氛围中开端相互猜忌并招致终极拆伙。这全部房地产开辟流程，曾经结成了铁幕，它具有壮大的性命力，足以将不平从这个次序的任何人挡在门外。你试图标准干事，诚笃做人，你连总平面检查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。

　　有一个年青的民营企业家想搞房地产，从04年开端支付了计划要点，审总平面，审1年没审出来，计划要点到期了从头归去领，再审总平面，审一年又没审出来，再归去领计划要点，可是总规恰好改了，给他把地盘功用改成教诲用地。最初一无所得。连告都不晓得要去告谁。我亲目击过这个身家过亿的民营企业家低微着站在计划局的一个小科员的办公台前，受着怒斥：“你这个总平面图，公开室鸿沟限和地上修建的鸿沟限，要用两种色彩表述嘛，否则我怎样能看得大白？退归去给你从头改正再来”！

　　管线综合检查是计划部分的专业检查内容之一，由于请求其实长短常的专业。究竟上，不管甚么房地产公司，在这个成绩上栽跟头的的概率是一样的，不胜枚举。

　　管线综合包罗三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来思索，按照各项设想标准科学兼顾摆设，放到统一张图纸上。给排水不消多注释了，就是怎样引自来水进小区，然后怎样把糊口污水和雨水排挤小区；强电就是糊口用电，线路从那里进，怎样上楼，怎样进门；弱电的内容就多了，有线电视野、各种通信线路、网线、内部监控线路，等等。上面这三样大内容依标准，通通得在公开走，从公开穿进各栋单体再毗连进入千家万户。

　　你就这么走进一个小区，看它内里是否是有电线搭在楼和楼之间。只需发明有这个，根本上这个小区你就不消思索能否买了。

　　功用井盖是否是根本沿着小区门路排布，不是搞到四处都是。假如甚么井盖搞得满地都是，几乎看不出走历来的，根本上这个小区你也能够思索抛却了。

　　起首，就是给排水会成天出成绩。一下雨小区就变水池的工作，其实是见得太多了；不是这里的线路坏就是那边坏，成天修。这都是管线综合没搞好的标记。如许的小区，能住吗？

　　管线综合既然云云主要，那末关于我们来讲，当初设想的时分好好的思索，综合考量研讨，不就好了吗？究竟上不可。为何？由于一切的线，都得从里面引出去，跟里面均有个接口。可是接口在那里呢？我如今报告你，不管开辟商们在事前做几筹办事情，做几查询拜访事情，都没法包管预留的接口不发作变革。最多见的是市政排污管线忽然就从头施工，换处所了，哪怕它不换处所，就是程度举高个几公分，这个小区的排水由于倾斜度不敷，那也垮台了。这类工作很常见了。各人必定常常看到市政管线施工，把路挖开，明天搞搞这里，来日诰日搞搞那里。这类状况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接进口，一开端说得好好的，从某某变电站接，比及施工终了，要正式接的时分，忽然发明谁人变电站曾经搬走了，又大概它的容量曾经超了，不克不及再让你接，你得从其他处所接，这个时分只能花冤枉钱，乱引。引到几电算几电——

　　再说到这个排水答应证。这个工具是市政部分发的，特地针对小区的排水。如今的标准请求雨污分流。就是雨水和糊口污水要分两条管排。这个工具管的是管径和流量，和毗连市政管线的地位。然后这个工具反过来又影响管线综合设想。

　　另有人防、消防、别看部分小，权益大的很，不给你证,甚么你也别想干,人防有异地建立费；固然没有哪一个开辟商会傻到根据划定去交用度，几都有减免,详细减几就看你公关才能了.

　　消防就更不消说了,计划报批和完工验收都是关隘，干系再好也要往返验收两三回，根本上没有谁能一次性经由过程的,不暗示一下你都不美意义和他们说验收的工作。

　　供电、供水、燃气；固然权利不大，可本领不小；一切的拢断部分均是云云。这些部分说不给通电、不给你通水你一点法子也没有——你本人去阐扬设想力吧.

　　计划部分对单体设想的检查那也长短常严厉的，可是整体来讲，相对总平面计划，就比力简单经由过程一点。

　　单体设想是甚么呢？就是在总平面计划的根底上，落实单体修建的设想计划。单体计划次要是：落实各空间的巨细尺寸。这个阶段有些工具也很费事，最烦的是车位。今朝来讲，我国各大都会在车位成绩上管得那都长短常严厉的，请求通常为每户室第配一个车位，贸易通常为100平方米配一个车位。大致的设置请求根本上都是如许，各都会大同小异。车位不敷，根本上都别想经由过程单体检查。

　　固然，总平面检查时期普通来讲，也会审车位，不外谁人阶段次要是经历值，按35平方米到45平方米平方米一个车位如许的经历值，来评价公开室面积够不敷，普通来讲计划部分不会很在乎车位够不敷，不会当真的在图纸上数。可是单体阶段就纷歧样了，就开端数了。这个时分甚么毛招城市用上。好比所谓的子母车位啦，底子停不出来车的转角位也放个车位啦，等等等等，所在多有。可是有些时分，不管怎样摆都摆不敷，那也有法子，就是声称我这里要做平面机器泊车位。不外无数开辟商都只是停止在口头上，只需经由过程单体检查了，这个机器泊车安装那是绝对不会装置的。

　　审完单体设想，设想公司再细化一下出修建施工图，就可以够申领建立工程计划答应证。这个历程没甚么手艺含量。不值很多说。我就一笔带过了。

　　不外这个建立工程计划答应证，在新的《城乡计划法》中被提到十分高的地位，重复的夸大。应惹起你的留意。点这免费下载施工手艺材料

　　小区的消防和人防设想请求是必需达标的。但我看来没有哪一个小区的消防和人防装备可以达标。 我就这么间接一点：消防报建，要说难，是一切专业报建中最困难的，可是假如说简朴，也能够很简朴；你小我私家去品此中味道。

　　人防工程长短常神经的一样中国特征的工具，人防部分属于当局部分，不是戎行体例。用于人防用处的那部门公开室也能够搞泊车位，可是这部门要被划出来，不克不及发产权证。这部门泊车位只要利用权。关于人防泊车位的利用权成绩，如今的争议十分大。社会上各类声音都有，特别是自觉得看通了物权法的业主或许没有留意到；一切的人防用处的工具，产权都是国度一切。国度为了鼓舞各人搞人防工程，就许可你临时用着。可是这个产权，不管怎样，都不克不及够归属于部分业主。

　　在支付建立工程计划答应证以后，设想公司在修建施工图的根底上再次细化，完成构造施工图、水电施工图等等局部施工图及构造计较书等，完成节能设想，做一个节能计较书，就可以够开端这两项检查了。

　　节能检查：是怎样审都行的工作。我国如今愈来愈夸大可连续开展，修建节能摆上的地位也愈来愈高。固然也存在着南北方差别的成绩：北方普通在节能检查上都比力能达标，老苍生在看法上也比力能承受这个，由于北方有一个取暖和的成绩，节能不克不及达标的屋子，在冬季那但是要白白的花出取暖和费的。

　　说到这里忍不住想对谁人套型修建面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句。建立部在政策订定上，肯定带有激烈的北方特性。北方人在思索在冬季取暖和的请求以后，确实不风俗寓居大面积。开间超越6米的客堂，在取暖和上就必定不达标了。同时，在完整不思索卫生间的采光和透风请求时，90平方米的套型面积确实能够设想出十分不错的三居室的户型。这是与北方人的利用风俗及天气分歧的：氛围枯燥，并且卫生间的利用频次较低，常人都不风俗天天沐浴。

　　但在北方，仅仅只是增长这么一个卫生间的窗户，90平方米要设想出三居室，就险些是不克不及够完成的使命。这个略微在图上画一下就晓得了。屋子朝外的地位就那末几个面，几个房间一占，茅厕就不晓得摆在那里了。

　　如今有些公司为了躲避这个90--70，还想了些把戏，好比设想两套屋子，再买通它一同卖。在某些不良媒体的宣扬口径上，将这个做法称为不良开辟商昧着良知干事。我小我私家无言以对。

　　施工图检查如今都曾经在外表上市场化了，许可开辟商本人找天分的施工图检查单元做检查。施工图检查单元还必需对检查成果卖力。可是，基于我国的检查手艺十分的落伍；因而这个检查其实是见仁见智；施工图检查是免费项目j9九游会真人游戏第一品牌，十分贵，以是不断都是名义上的市场化，究竟上的把持化。施工图检查时除给检查费，专家红包那也是不克不及少的。

　　余泥和乐音，这两个工具特地拿在这里讲，是由于这两样工具是最扰民的。在许多都会，险些没怎样管这两样工具：余泥和乐音。但如今，愈来愈多的都会，开端增强了对这两样工具的办理。

　　余泥排放如今都快成了各至公路办理部分，包罗公路、交通、，的次要生财门路了。运输施工余泥的车辆，只能在划定工夫，划定门路上行驶。但在许多时分，底子不克不及够这么标准。特别是工程赶进度的时分，那是昼夜得都运泥；余泥在运输过程当中，很简单净化路面；也要做好被巨额罚款的筹办。

　　乐音排放答应：是指只能在划定工夫，用标准的，乐音较轻的方法施工。这个是情况庇护部分管着的。如今许多都会曾经制止利用锤击桩了。用锤击桩必定是最经济的。只需没人管，开辟商绝对用锤击桩。因而我小我私家不管怎样，都撑持在这方面增强办理。别的，对那些夜间持续施工的，更要予以管束。如今在一些都会，这个夜间持续施工的办理，就管得十分好，好比北京、广州、深圳。那是真管得不错。不管怎样找干系都难批得下来。可是绝大大都的都会，那里那边于险些没有办理的境界。

　　质量监视站和宁静监视站都是建立部分部属机构。拿施工答应证之前，必需得去两个站办审批手续。这两个站的合作偶然却分不分明。在我看来，质量成绩都是宁静成绩。我就不大白为何要搞两个站，分着管。比如我打桩没按划定法式打，招致桩荷载不达标，这个究竟是宁静成绩仍是质量成绩？说不分明。总之两个机构都得好好的哄着。固然在多少细节上这两部分仍是有所区分。比若有些宁静成绩确实跟修建质量干系不大，比如工人不戴宁静头盔啦，物料堆放不按划定乱堆啦…..等等;罚你个万八的只是一张票据的事.

　　在理想的操纵中，凡是触及到检测的，就由质监办；不需求检测，普通用肉眼就可以发明缺点的，就属于安监的职责。因为质监搞检测，好比桩荷载检测、水泥检测，这些工具，都是免费项目，以是质监在办理上就没那末的严，为何呢，由于质监大多得靠这些免费项目赡养本人。收人钱手软，如此。安监根本难免费，可是他们也能想出十分多的免费效劳出来，比如宁静消费培训，工人佩戴安然智能卡上班，等等，总之各有各的路径啦。

　　如今在有些都会，质量检测的功用曾经开端市场化了，有天分的检测单元都能做检测了。我见过最好的都会是广州。做个桩检测的用度，只是周边都会的3分之1（注： 打完桩必需做检测。检测及格了，才气做承台，持续往上建。）

　　起首，我必需阐明，根据我国现行招招标法，房地产公司（无国有经济身分），其房地产项目不需求做修建施工招招标，他们能够间接发包。但在某些大都会，比如北京和广州，不管甚么企业施工，都必需做招招标。在大大都都会，企业只需能供给企业证实，既可免去施工招招标手续。啥是企业证实呢？去工商局买一张股东构造书就好了。在必须要做施工、监理招招标的法式跟施工招标的法式及做法险些分歧，我未几说了。点这免费下载施工手艺材料

　　施工答应证所须质料根本上是上面局部手续一个汇总。缺一不成，但在实践操纵中；历来没有那一家房开企业能办齐上面一切手续后，再申领施工答应证的。要如许的话，没一年的工夫办不出不来。

　　在变革开辟之初，外资企业刚进中国的时分，有个出名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最初撤资了，不干了。下级当局大怒，如此。如今变革开辟这么多年了，我们也没好到那里去；为何？由于各人通通都曾经顺应了这个游戏划定规矩。各人曾经在这个圈子中获得了某种均衡，告竣了某项买卖。在这类状况下，变革处事流程，简化处事法式，反而会障碍处事服从。各人都曾经把潜划定规矩当做了划定规矩。这些划定规矩维系着房地产这个财产。在每个法式中，在每个环节中，都存在长处分派，都存在制衡。这个别系在颠末十多年的运做以后，它自己曾经具有了性命力，绝对是牵一发而动满身。因而，我们常常能够看到，除一些办理相对标准和严厉的大都会，许多的都会都能够在未支付施工答应证的状况下就干上了许多事情，比如土方工程，普通都是先动的。这就是一种单方博弈以后到达的均衡。哪怕是在这些办理相对标准的大都会，也有空子能够钻，好比基坑支护能够先发一个零丁的施工答应证，然后再发公开室部门的施工答应证，再发地上部门。这么把一个项目朋分成许多部门发证。为何？由于这是单方一同顺应，相互让步的成果。当局如果把企业都给玩死了，他们也就没得玩了。呵呵。。。。。

　　在讲预售和验收这些工具之前，我想先讲讲如今的房地产调控政策。了解了这个，才气对贩卖方面的各项政策有一个明晰的理解。

　　这方面的政策十分的吹糠见米。近来这3年以来，中心对处所的用地管束，一年比一年紧，采纳的步伐一年比一年严厉。固然，这里我们必需有个观点，用地量最大的财产，不是房地产，而是产业。特别是各种招商引资的产业园区。今朝我国各种产业园区总面积曾经超越了天下一切都会郊区建成区的总面积。这是一个很猖獗的观点。固然，在这类宏观性的打压处所用地激动的趋向下，房地产用地不成制止的遭到了连累。房地产用地供应量逐年削减已经是不争的究竟了。如今是哪一个地产公司手上有地便可以存活下去；在另外一个方面来讲，房地产公司储蓄那些今朝来讲险些没有开辟代价的近郊地盘，其完整是寄期望于中国经济的安康不变开展中都会逐渐扩大，等待着富有群体人数总量不竭增加。

　　进步首付比例，收缩银根，进步银行筹办金率，掌握按揭，都是这类思索。就是让老苍生没钱买屋子。可是，这类政策不是开释和满意需求，它并没有处理任何成绩，不外是将需求延后。我不大白为何老苍生对这类“引鸩止渴”政策拍手喝采？望有一种很奇异的注释，这类政策的益处是：老苍生买不起屋子了，开辟商懦弱的资金链就会断掉，房价就会主动贬价了？

　　——说这类话的人第一是不懂；第二是痴人；能够吗？地盘是不成再生的资本，而每一个人都需求住房且不管巨细；国人的心态是：“他人有不如本人有。”我小我私家以为：这类链式反响真的假如应验或加重；我包管：“银行必定会比开辟商死的更快、更好看”

　　政策性限定房地产产物范例，这个很明白，就是谁人90平方米以下的户型占总修建面积70%以上j9九游会网址。这个90--70的政策我小我私家没大白过来这到底有甚么结果。户型挑选完整是市场化的工具。我揣测着是否是这个政策有这么一个隐含的条件在：开辟商成心建大户型，以获得高额利润。大户型大概小户型，在单价不变的条件下，双方利润及总利润有甚么不同？总修建面积稳定，单价不变，户型变一下，形成影响不过是多几套屋子大概少几套屋子，利润有区分吗？除非是有如许的逻辑条件：大户型的单价比小户型高。但在我的小我私家职业经历内里，我是没觉察过有这类状况。我的小我私家经历是反过来：小户型的单价普通都比大户型高一点点。自己所阅历的多少个项目在产物订价上根本上都是这么个战略。相反很胜利。

　　这个就简朴的说一说吧。图纸画出来以后，要把图纸上的修建物在实地上落实一个详细的地位，这是个手艺活，要丈量，定坐标。这个活就叫放线。放线通常为计划部分部属的测绘院或相似的测绘机构干，正式放线的条件是支付了施工答应证。放线后，测绘院会收回一份放线册。

　　放线终了，施工单元照着这个边角点施工，完了以后就做验线。一看这个修建确实是按图纸建起来的，没超越边线，测绘院就出验线册。

　　这个验线事情跟往后的验收有莫大的干系。以是测绘院也得要像天子老子一样供着，特别是在提早放线的场所。

　　终究说到这个了。预售如今的办理曾经比力严厉了。我所晓得的，在房地产曾经成了一个财产的都会，预售答应都请求在网上打点，全程公示。如今在预售上面做四肢举动的能够性愈来愈小了。

　　预售答应最主要的前提是：高层修建构造完成三分之二，低层修建构造封顶。这个前提跟银行打点按揭的前提又纷歧样：不管层数上下，局部封顶才气放贷。因而如今高层修建常常在完成三分之二的构造，获得预售答应证以后，开辟商在推盘时都不主动。由于这个时分，钱也不是很能收获得，只能收到个2、3成，可是各项买卖税费却要按足成在昔时予以计较。在了解了这个以后，大概我们对开辟商们的“捂盘”举动，会有更间接和深入的熟悉了。

　　如今办预售答应，都要做价钱公示。买卖价钱必需明白到套，单价必需明晰，在买卖现场，也制止再搞甚么5000元/平方米“起”，这类哄人的玩意了。可是，当局没有（也没有权利）对房地产买卖价钱停止管束。在打点预售手续时所申报的价钱，开辟商能够完整不予理睬。这个价钱申报一下就完了。每次做预售答应的时分申报价钱，间接就是2500元/平方米。历来都是云云。随意你怎样公示。卖的时分还是卖5000卖8000卖10000多，没有任何法令上大概行政上的义务。

　　在预售答应方面另有个值得一说的处所就是猜测绘。房管部分部属的衡宇丈量部分，按照开辟商供给的图纸，事前算一个面积。这个叫猜测绘。在完工以后，到实地丈量，就是实测了。我们都晓得，面积上的纠葛常常是往后客户与开辟商之间的次要冲突。这个冲突是怎样来的呢？最枢纽的就是这个猜测与实测之间的面积差别。形成这类差别的缘故原由许多，好比施工不标准酿成的面积偏差，又大概之前在图纸计较上对公用部门的统计有偏差，这些都有能够。但要说是开辟商的成心酿成的，有些大冤或是特冤了；开辟商没胆子也没这类才能去成心做假。由于他们晓得芝麻和西瓜的巨细。

　　如今为了不这类纠葛，各大开辟商都学乖了，开端花很大的精神在做通衡宇丈量机构的事情上。总之不管到时分实测面积是几，衡宇丈量机构都还是按着当初的猜测面积出陈述。

　　关于地盘解押的成绩，我不是很敢下笔。（这个话题十分敏感）这此中有没有数的玄机。我小我私家对这一部门也不是很能了解。尽我的了解讲那末一点吧。

　　先从地盘典质提及。如今关于地盘典质的划定规矩愈来愈严厉了。地盘必需在打点了施工答应证以后才气典质。这也是开辟商为何这么慌张施工答应证的缘故原由。额如今根本上都是按照施工答应证载修建范围来肯定和发放的。在这方面，我信赖天下的银行都是大同小异的。地盘典质必需打点典质注销，按照如今愈来愈严峻的贩卖办理划定规矩，打点预售答应证时，该地块不克不及有任何典质。可是，我们都晓得一个究竟就是：任何开辟商都一定会挑选将地盘典质。这就意味着开辟商在打点预售答应证时面对着很严峻的资金压力：要末还贷，要末改换典质物，否则这个预售答应证就出不来了；还贷是险些不消思索的工作，改换典质物？愈加不克不及够。哪有那末多什物能够拿去典质啊。就算有的，也早就曾经拿去典质融资了，还比及如今啊。这个时分就是磨练人类的聪慧的时分了。如今的使命是：即不还贷，又不改换典质物，又能解押，还要能办出预售答应证——我不晓得其他公司的融资及报建职员是怎样处置这类工作的。我只说此中的两个法子：

　　如今绝大大都的都会，疆土部分和房管部分都是别离的。在疆土部分打点地盘典质注销，在房管部分打点预售答应证。房管部分和疆土部分之间是有很深入的愤恨的。这两个部分绝对不会自动向对方查询对方的注销材料的。在这些处所，先做通银行事情，比力公道的，能让单方的脸面都过得去的托言，是改换典质物。改换典质物的话，原典质物要先解押，再将新典质物打点典质注销。这个解押和新典质中心，会有一个典质物悬空期。这个悬空期是公道的。不管银监仍是下级甚么部分来查，都能够注释已往。那末我们就操纵这个悬空期吧。先以改换典质物的来由十分公道的将地盘解押掉（有些人把银行的事情做得很通的，连改换典质物如许的来由都不需求找，间接先解押掉；服气之极），然后拿着这个说明了已解押字样的地盘证，赶快去房管部分，给他们看，我的地盘证曾经解押了。房管部分一看，哦，确实云云，因而收质料办预售答应证了。只需他们一收质料，立马又把这个地盘证从头送进疆土部分办典质。办得快的话，只需求悬空半个小时。假如担忧房管部分还会再看看地盘证的线天两天再去疆土部分办典质也行。疆土部分与房管部分别离，其实是一项有没有数空子能够钻的的轨制。点这免费下载施工手艺材料

　　，在能够打点在建工程典质的都会（这里阐明一下，在建工程典质不是每一个都会都办得了。许多都会的房管部分不受理这类典质注销手续），也能够尝尝，地盘解押，换成空中上的在建工程典质。一样是操纵悬空期来干事。这类办法在疆土与房管兼并的处所也能用。

　　都专项检查，实在该当大致仍是要归到几个次要证件的发放，疆土利用证、建立用地计划答应证、建立工程计划答应证、建立工程施工答应证，这几个证件发放的须要前提就需求你说的一堆专项检查，许多分项管的太深了；需求本人去“悟”

　　，在说了这很多以后，你该当都大白了，到验收阶段是怎样一回事了。在做了前面这很多的铺垫和和谐事情，结识并赡养了那末多各部分、衙门的“群众公仆”，假如还不克不及完成各项验收，顺遂交楼的事情，我看你可就真是病入膏肓了。

　　验收次要是验收各项计划目标能否超标。在封顶以后，完工之前，就可以够做这项验收了。这项验收的条件是做验线，根本上验线能够经由过程，计划验收的时分也不会有太大的费事。根本的历程以下：计划局的同道坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没成绩，数一数层数，哦，是这个层数，就归去该干啥干啥了。

　　、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单元搞定。也只要他们能搞定。开辟商本人做这几项验收，必定通不外。这也是开辟商不敢获咎这三大专业的施工单元的次要缘故原由。特别是消防和永世用电，我就讲个电的工作。在报装的时分，设想好了装3台变电箱。施工过程当中由于资金压力比力大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说甚么。验收的时分到了，供电局不管怎样都不愿供电了。说这个三台的设想不公道，要酿成四台。这怎样得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的义务吧，这底子都说不分明。并且还不敢计算这个。之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

　　不获咎这几项专业的施工单元，验收根本上都经由过程。可是，验收陈述上必定会留有伏笔，根本上都是这么个写法：“准绳赞成经由过程验收，但以下成绩需求进一步整改1234等等”。

　　验收如今十分简朴了。完工以后，施工单元、开辟商、监理单元，合在一同全部验收陈述出来就好了，然后交给质监站存案。这就完成了。如今监理公司绝对不敢获咎甲方，以致在绝大大都的施工过程当中，监理公司都没人呈现的，间接就是卖个名字给甲方。甲方本人把监理的活给干了。这是遍及征象。到时分就卖力具名盖印。

　　验收和各专业验收都完成了，计划验收也搞完了，就是终极的到建立局去搞完工验收存案。完工验收存案完成，是法定的正式交楼前提。没有这个完工验收存案表，业主能够回绝收楼。物业办理这部门，我就未几说了。各项手续根本上到这里就完毕了。接下来就是产权证打点的工作了。先做大确权，给全部楼盘做个确权发证，然后再分户发证。

　　近来这两年常常看到甚么协作建房的建议。 我常常都报以嘲笑。连专业房地产公司之间的协作，都险些没有胜利个案的状况下，几十个互不了解又缺少专业常识的人，能协作建起一栋供本人寓居的楼？愚蠢之致又好笑之极。

　　我说；流程都是给不懂行的人看的,真正去做的时分，没人会看,也没人会根据谁人流程去做,由于根据所谓流程去搞,搞十年一定能弄到你想要的成果。

　　金融机构，包罗海内和外洋的金融机构，关于各种均需求按必然的法式和手续打点。普通说来，开辟商在决议停止某个开辟项目之前，就该当思索到开辟建立资金的筹集渠道。除摆设自有资金外，老是要先同几家银行或非银行金融机构打仗，向他们探听得到撑持的能够性和前提。一旦胜利地获得了某个项目标表，及有权在某种前提下停止等。

　　，我们把因为企业接纳各类方法筹集资金而发生的风险，特别是企业欠债筹资而面对的风险，称为财政风险，也称为筹资风险或停业风险。当企业因为资金不敷或出于其他目标而使用必然的办法筹集资金后，它有能够获得更多的利润，也有能够发作吃亏。但不管怎样，企业都必需按划定向债务人定期付出利钱和归还本金等。假如企业的运营支出不敷以偿付欠债利钱和本金，则能够使企业面对财政危急，严峻的能够招致企业停业。发生财政风险的次要缘故原由是：第一，筹资决议计划时缺少牢靠的信息。在大大都决议计划中，决议计划事项（如支出、价钱、销路等）将来变革的各类状况在决议计划时是没法把握的，大概说不克不及获得有关牢靠的信息。这多是按照现行的猜测手腕底子没法获得未来各类切当的信息，也多是在很多状况下，获得这类切当的信息要破费极高的本钱，决议计划者没法接受。因此，停止筹资决议计划时，常常只能按照汗青材料或经历来判定，只是一种近似的估量，或多或少地带有客观性，从而使决议计划具有必然的风险性。第二，筹资决议计划者不克不及掌握事物将来开展的历程。决议计划事项将来开展的历程，间接遭到将来客观经济情况的影响，如当局宏观经济政策的改动、市场景气与否、财产构造的调解、主顾需求的变革、市场价钱和利钱率的颠簸等。一切这统统都使筹资决议计划处于风险当中，并且这类风险与工夫是非有关，将来收益的风险明大于近期收益的风险。因而，因为上述缘故原由的存在，在项目开辟过程当中，实践的现金流量就会与筹资决议计划时预期的现金流量发作偏向，从而使企业面对财政风险。

　　杠杆是指企业局部欠债对企业总资产的比例干系。财政杠杆的变革对企业一般股收益发生影响，也是财政杠杆感化。财政杠杆的感化水平，凡是用财政杠杆系数来权衡，它暗示每股收益跟着息前税前利润的变革而变革的幅度，或每股收益

　　变更率相称于息前税前利润变更率的倍数。普通来讲，当企业的局部资金的息前税前利润率高于同期欠债本钱率时，财政杠杆使企业在不增长权益本钱投资的状况下，获得更多的利润，财政杠杆具有正效应；反之，则财政杠杆为负效应，并给企业一切者权益带来丧失。对优先股而言，当企业局部股本税后利润率高于优先股股利率时，会对一般股权益发生财政杠杆收益，反之则一般股权益发生响应的财政杠杆丧失。因而可知，财政杠杆感化标的目的的不愿定性使企业的一般股权益面对分外的财政风险。财政杠杆感化是筹集资金时必需思索的一个主要身分。

　　的资金构造使企业面对的财政风险存在差别。由财政杠杆感化可知，因为欠债和优先股杠杆感化的差别，企业的财政风险是差别的。别的，持久欠债与短时间欠债的财政风险也是不不异的。凡是，短时间欠债的利钱用度较持久欠债要低，但利用短时间欠债比利用持久欠债有更高的风险。次要表如今：点这免费下载施工手艺材料

　　前述可知，因为房地产市场的不愿定身分的存在，在统一筹资计划下，开辟项目标预期收益能够有多种状况，再加上财政杠杆感化标的目的的不愿定性，筹资能够使开辟商获得更大的利润，也能够使开辟商承受分外的丧失，以是在市场变革不定和杠杆感化标的目的不愿定的两重感化下，筹集资金存在很大的风险。凡是我们以各类前提下项目各类能够的收益率与希冀收益率的差别水平来权衡风险水平，经常使用的统计目标有希冀收益率、尺度差和变异系数。

　　收益率是必然资金筹集计划下按照各类能够的收益率和其差别几率计较出来的加权均匀报答率。假如以现金流入量反应项目收益，则可计较其现金流入的希冀收益额，也称期值。

　　是反应各类能够成果的收益率偏离希冀收益率的综合差别，或称离散水平目标。准差是以希冀收益率为基准的几率加权均匀离差，尺度差越大，阐明实践数值（实践支出或收益率）偏离希冀值或希冀收益率的能够性越大，风险也就越大。阐明实践支出或收益率偏离希冀值或希冀收益率的能够性越小，风险也就越小。

　　前述阐发可知，因为获得信息的不完整性及事物开展的不成控性，使得实践现金流量与预期现金流量呈现偏向而发作财政风险；而财政杠杆感化标的目的的不愿定性则加重了财政风险的感化水平。因而，掌握财政风险，能够从以下方面思索：

　　1）除资金收受接管较快且利润丰盛的项目之外，要留意适当地间接投入自有资金。固然，必需包管到达投入自有资金的最低限额；点这免费下载施工手艺材料

　　2）应视市场状况灵敏挑选付出牢固利钱或朋分牢固利润的筹资方法。关于风险较大的项目，本人难以张罗到充足的资金时，寻觅有气力的同伴协作开辟能够分离风险，同享利润；

　　3）在当局答应的前提下，尽能够提早预售部门楼宇，是包管开辟商长处、分离风险、张罗建立资金的有用法子。当真做好营销筹谋和贩卖构造事情是确保预售支出按方案完成的枢纽。

　　4）应针对企业情况及项目开辟的风险水平、资金收受接管状况挑选公道的资金滥觞构造，制止短时间资金的持久利用。

　　2）债权的归还日期散布尽能够平均，制止集合在某一期间，而且债权中应连结一部门持久欠债，以包管资金供应的相对不变性；

　　经由过程前述寻觅协作同伴、尽能够预售及公道摆设债息归还工夫等对策之外，还应尽能够分离地在不相干的筹资渠道上筹集资金；应尽能够挑选公道的币种和渠道组合，使相干的风险身分互相抵消。别的，关于周期长的项目，应跟着开辟的不竭停止，不竭阐发资金的投入与收受接管状况，实时调解资金筹集计划。